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“小产权”里的“大问题” ——浅议小产权房的社会危害

发布时间 : 2017-11-27    来源:


近日,我市连续发布了严管严控违法建设、销售、买卖小产权房的通告,引起了广泛关注,得到了广大干部群众的支持和理解。为什么要打击治理小产权房?笔者通过走访了解到,不论对公共利益还是群众利益,不论对购买者还是建造者,不论对经济发展还是城市建设等,小产权房都产生了多方面的社会危害,必须采取有力举措,依法依规坚决管控到位、治理到位、打击到位。  

什么是小产权房     

●所谓“小产权房”,是人们在社会实践中的一种约定俗成的称谓, 具有不被政策承认、不得确权发证、不受法律保护的“先天缺陷”。私自建设、交易小产权房是一种违法行为     

到底什么是“小产权房”?

    具体判定一个建筑是不是小产权房,主要看两点:一是有没有“五证”,即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》,“五证”缺一不可。二是有没有违法交易行为,包括租赁、销售等。凡没有“五证”,凡存在建设、销售等违法交易事实的,一般就可认定为是小产权房。

    私自建设、交易小产权房属违法行为,国土资源部、住房城乡建设部多次联合发文,要求对在建、在售的小产权房坚决叫停、严肃查处,对顶风违法建设、销售,造成恶劣影响的小产权房案件,要公开曝光、严肃查处、坚决拆除。  

为什么会出现小产权房    

●小产权房的产生,既有历史因素、也有现实原因。我市小产权房问题经过“从无到有、从小到大”十多年的叠加累积,已经到了“不管不行”的时候。   

小产权房问题不是一时一地的个性问题,而是普遍存在的共性问题,是与工业化、城镇化进程相伴生的“发展中的问题”,是我国城乡二元体制的一个典型反映。

    武安小产权房大致经历了“苗头初现、逐渐增多、规模爆发”三个阶段:2005年以前武安基本没有小产权房,2006年起在房价持续上涨、农村人口大量进城、大小产权之间天然价差等综合因素影响下,我市小产权房“从无到有、从少到多”,最初是城区个人居民利用自家宅基地翻建小产权房,后发展到城区周边、城乡结合部区域利用集体土地成栋建设,近几年出现了“两个变化”:规模由“小”向“大”转变,从自建房“小打小闹”转向“集中连片”,有的甚至“楼盘式、规模化”建设;性质由“居民自住”向“开发牟利”转变。   

小产权房产生的根源

●小产权房产生的根源在于利益。“建房者”为了少投入、高回报、图挣钱,“买房者”为了少投资、有房住、图省钱   

小产权房的产生,既有相关部门、乡镇和街村等监管缺失原因,又有畸形市场驱动等方面原因,但根子在于“利益”二字。

    从建房主体看,我市小产权房主要分为两大类:

    一类是城区周边街村主导建设。借“城中村改造”、“新民居建设”等名义,违规违法利用集体土地开发建设多层住宅楼。我市重点管控的主城区及周边典型违法建筑大都属于此类。

    另一类是个别街村居民违规建设。利用自家宅基地、或多户联建超高多层住宅,原来的四合院、小二层翻盖成多层单元楼;部分街村居民委托所谓的“开发商”建设单元式多层住宅楼,通常为六层左右,面向社会租赁或销售。

    从买房主体看,小产权房的购买群体主要为中低收入家庭。

    “有钱谁买小产权!”这是走访时听到最多的声音,也从侧面反映出了很多购买者的心态。大致有“三种类型、五种心理”:

    三种类型:农村群众进城约占6成,又可分为三类:进城务工、就业、结婚,“武安城里有个房”;方便子女进城上学;因工作、生活需要举家迁入城区。城区街村老户约占3成,大都因结婚需要,再购置一套住房。外地务工人员约占1成,租住或购买小产权房。

五种心理:法不责众的投机心理。认为建、买、住小产权房的多了,有关部门管不过来;迟早转正的侥幸心理。建筑既成事实,生米已成熟饭,主观上认为会被合法化;首套住房的满足心理。很多小产权房都是购买者长期居住的首套住房,对他来讲产权的区别只是几个“证”,对“住”并无影响;不懂政策的盲从心理。购房者对政策、法律等不了解,无法区分产权,有的交了款才发现上当,有的在“开发商”的“忽悠”下,直到现在也弄不清产权性质;迫不得已的无奈心理。明知小产权的种种弊端,购买实属无奈。  

小产权房的社会危害  

●不论对“购买方”、“建造方”, 还是“监管方”,小产权房都会带来各种风险和诸多问题    

表面看来,小产权房好像在一定程度上缓解了部分中低收入家庭的住房问题,但背后却隐藏着一系列问题和隐患,存在严重的社会危害。

    对于“购买方”而言:“后患无穷”——“贪小便宜吃大亏”。买房本来是为“安生”,但购买小产权往往“住不安生”,不仅会造成巨大的经济损失,也会带来长期的精神折磨。主要存在“八大隐患”:

    一是建筑质量隐患——“偷工又减料、质量没保障”。正规的房地产项目必须具备“地质勘探、图纸设计、图审、原材料监管、施工队伍资质、工程监理、验收、建筑主体50年负责”等一整套保障,而小产权房大多是“一张简单图纸、一个草台班子”,保障环节缺失。更有甚者为追求利润,偷工减料,甚至“一边盖、一边改”,造成了“看得见”和“看不见”的质量隐患:

    看得见的隐患比如我市某个典型的小产权房集中区域,路南区域违法建筑“与河道争地”,去年7·19特大暴雨洪灾时,很多房屋一楼完全被淹,住户逃到二楼水还淹过脚脖子,这也导致后来“再便宜也卖不出去”;路北区域用建筑垃圾“填沟造地”建起小产权房,雨水侵蚀,地基不牢,不久就出现了地基沉陷、房子扒裂的情况。

    看不见的隐患比如我市城乡结合部某村一栋在建9层小产权房,按要求必须采用框架结构,但实际上是砖混结构,存在严重的安全隐患;再如,有的小产权房为降低成本、谋取更大利益,用的是劣质水泥、钢筋、电线等材料,有的甚至没有抗震柱,极易造成安全事故。就拿空调专用线来说,正规房地产项目用的是6平方毫米,而小产权房往往用的是2.5平方毫米甚至更差,加之配电箱、控制箱、配电盘等都是劣质产品,用电负荷大了,极易引发火灾。

    二是消防安全隐患——“车辆进不去,人员出不来”。小产权房大都是“见缝插针”,建筑间距和防火间距严重不足,甚至出现阳台“手拉手”、“一线天”,发生火情消防车根本进不去。比如市区小产权房集中区域胡同宽度大部分为2米多,加之阳台出挑,二层以上间距更小,根本不能满足消防要求。

    三是政策风险隐患——“说拆就被拆,拆了还白拆”。小产权房严重违反土地和城乡建设管理法律法规,往往建在“注定要被拆迁的地方”。有的压占城市规划的“二区、五线”【“二区”即禁止建设区、限制建设区;“五线”即“道路红线”,城市规划确定的各类道路路幅的边界控制线;“城市绿线”,城市各类绿地范围的边界控制线;“城市紫线”,国家和省人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线,以及历史文化街区外经市(县)级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线;“城市蓝线”,城市规划确定的河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线;“城市黄线”,对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线】,已经明显违法。在城市建设规划需要、相关部门出手整顿时可依法强制拆除,不会给予经济补偿。

    四是权益保障隐患——“卖主一翻脸,你就不能住”。“小产权”其实“无产权”,不存在合法的不动产所有者权益,如果发生纠纷,不能通过法律程序依法维权。

    五是配套设施隐患——“水电气暖路,基本无保障”。从今年11月起,我市对典型违法建筑一律实施永久性“四停一断”,停止供水、供电、供气、供暖和断路,将不具备基本入住条件。同时对已存在的小产权房,有关部门有权依法停供各种基本保障。

    六是房产处置隐患——“想卖不能卖,想转不能转”。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定,小产权房不能合法转让过户,在违法出售、转让中将带来大量的产权界定等问题,将来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

    七是上当受骗隐患——“卖主耍滑头,一房被多卖”。有群众曾反映,在购买小产权房时遭遇“一房多卖”现象,上当受骗。

    八是邻里纠纷隐患——“邻居易反目,谁也难安生”。小产权房对周边环境的采光、通风、卫生、公共安全等造成相互干扰和影响,极易出现大量的邻里纠纷矛盾,徒增烦恼。

    对于“建造方”而言:“得不偿失”——“偷鸡不成蚀把米”。建造方包括“出地的、出钱的、出力的”三类群体,虽然一时得利,却给自己埋下“地雷”,说不定什么时候就要为违法建设行为“买单”,特别是在当前严管严控的大形势下,小产权房建造方已付出惨重代价。

    不仅赚不到钱,而且还要赔本,同时被追究法律责任。建设、销售小产权房涉嫌非法占用农用地、非法经营、偷税漏税等刑事犯罪,注定难逃法网,如果违法犯罪事实严重、或房屋出现重大安全问题,建造方要被依法追究刑事责任,失去人身自由。

    对于“监管方”而言:“责任倒查”——“失职渎职要追究”。过去,由于有关部门、乡镇和街村等监管主体的责任缺失,在一定程度上助长了小产权房的滋生蔓延。在全面从严治党、严格执法执纪的大环境下,在监管上不作为、慢作为、乱作为将面临党纪国法的严肃问责。

建筑施工不是小动作,不可能不知道,绝不能视而不见,置之不理。部门、乡镇工作人员和街村干部,日常巡查监管不到位、“四停一断”执行不到位、利用职权收受财物、甚至参与其中成为“利益共同体”的,都将由纪检监察机关严肃追责问责,涉嫌违法犯罪的移交司法机关处理。

    小产权房侵占了公共市政资源,是对公共利益的严重损害。这在城中街村表现得尤为明显。比如街道平房每户原本住5-8口人,翻盖成4层单元楼后入住人口增长4-5倍,如果多个宅基地联建、或层数更高,则直接带来两方面影响:一是生活不便。由于人口密度过大,导致交通、供电、供暖、上下水等基础设施承载超负荷。二是治安隐患。小产权房的集中区域往往流动人口多、社情复杂,极大降低了群众安全感。

    小产权房是“用集体的地、换个人的利”,是对公民利益的严重损害。小产权房大都占用城乡结合部村集体的土地,是对大多数村民合法权益的侵害。

    小产权房扰乱市场秩序,是对公众利益的严重损害。购买正规产权房屋的群众,在购买时已缴纳了土地出让金、各种交易环节税费等费用,而小产权房则钻了“空子”,造成了不公平。这种不公平有时仅有“一墙之隔”,小产权房就盖在大产权房旁边;有时就在“一个院里”,开发商直接在已建成的大产权房小区里加盖小产权房,引起业主们的强烈愤慨。

    小产权房大都不符合土地利用规划、城乡总体规划,违法占用道路用地、绿化用地等土地。也就是说,原本这里要建设宽阔的道路、整齐的绿化带,现在却被非法占用。当我们面对小产权房时,是选择拿起监督武器,还是选择沉默不语,不仅影响着大家的切身利益,也关系着武安的长远发展。

 

不难看出,“小产权”存在“大问题”,隐藏着巨大的社会危害。违反国家法律政策、损害群众合法权益、破坏社会公平正义、阻碍城市规划建设、扰乱正常市场秩序、影响当地发展稳定。不论从哪方面看,都已到了“必须出手、不管不行”的时候。在努力营造“五个环境”、加快建设经济强市、美丽武安的新征途上,没有小产权房的“生存空间”。

    ——规划刚性约束。按照河北省、邯郸市的发展规划,支持武安建设中等城市,成为邯邢一体化副中心、邯郸市副中心城市,这对武安城市发展的规划、建设等提出了更加严格的要求,小产权房是不会有“生存土壤”的。

    ——监管日趋严格。过去,有关部门、乡镇、街村存在监管缺失问题;现在,全市上下已形成共识,下定决心、果断出手、依法依规、联合监管。提醒广大消费者,一定要擦亮眼睛、慎重选择;告诫某些投机者,千万不要铤而走险、以身试法。

    我们在此呼吁,希望社会各界统一思想、凝聚共识,进一步形成齐抓共管、依法打击的强大合力。让我们共同维护社会的公平正义,共同维护群众的切身利益,共同把我们的武安建设得更美好! 

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